こんな仕事あるんですね？
私がこの仕事を始めて１８年
紹介やホームページなどで
ご依頼された方の感想です。
そして、次に出ている言葉が
「もっと早く知っていれば？」です。
これはすでに何か、問題を抱えている方です。
私の「住宅診断の本来の目的」は
問題を起こさない為の予防です。
しかし、残念ながら
私の仕事が知られていない為に
問題が起きてしまっていることが多いようです。
もっとも、私一人が頑張っても
日本中の問題が事前に解決できる訳もなく。
多くの方に共感され、賛同を受けること
そして共に活動してくれる方を増やすことが
私の今後の課題かもしれません。
最近は建築業界だけかもしれませんが
インスペクション（第三者検査）という言葉が流行り。
新しい仕事で売り上げが伸びると思っている
建築士も増えてきているかもしれません。
本来の建築士としての使命を忘れないでほしいと思います。
一般のユーザー、不動産会社、建築会社からの依頼に
客観的に第三者として判断することが重要だと思います。
感情に左右されないで
依頼者の一方的な要望に応えるのではなく
正しい判断基準でインスペクションをしてほしいです。
建築士の社会的信用があって
始めて、この仕事もあります。
建築業界からの依頼には特に
自分たちが不利になるような内容は
削除したがる要望が出ることがあります。
正しい事は正しい
不具合なことがあれば
事実として正確に報告する姿勢が必要です。
宅建業法の改正により
建築士のインスペクションの需要が増えるかもしれません。
しかし、それにより、トラブルが増える事は避けたいものです。
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リフォーム工事は誰でもできます？
何の資格がなくても
大した経験も無くても
ちょっと建築の知識がある程度で
契約が取れています。
もっとも契約書すら結ばないで
更には見積書も無い状態の場合もあります。
通常ではあり得ないことです。
みなさんの業者選びの基準はなんですか？
家の近くで工事をしているから
知り合いの紹介だから
新聞のチラシ広告があったから
テレビでCMをやっているから
これは失敗した方の判断基準でした。
すべてではないですが
私の処へ相談に来られた方です。
実際に工事をする職人さんが悪いのではなく
工事を監理するはずの建築会社の能力の問題です。
業者選びで一番やってはいけないのは
担当者が良い人だったからです。
良い人が確かな工事をしてくれる訳ではありません。
そして、やってはいけないのは
数社から見積を取って、安い会社に決めることです。
高い会社がちゃんとやってくれる訳ではありませんが
価格の前に工事内容をしっかり把握しないと
比較検討する意味がありません。
私が見積書を見ても
どんな工事をするのか、分からないものもあります。
みなさんの依頼内容を聞いて
建物の状態、建物の構造、建物の納まりから
どのような工事が必要かを判断するのは
とても難しいことです。
でも、この判断でリフォームが失敗するか、
成功するかの、８０％が決まります。
残りの２０％は工事中の監理です。
リフォーム工事では想定外が多々起こります。
ここで新たな判断が必要にあります。
新築じゃないし、リフォームだからと
安易にお考えではありませんか？
リフォーム工事のトラブルは多いです。
そして解決にはかなり費用もかかります。
嫌な思いもかなりすると思います。
リフォーム工事が終わって不安になるより
やって良かったと安心される方が良いですよね。
まずはリフォーム前の住宅診断から始めませんか。
私のホームページの診断事例には４００件を超える
写真データが掲載されているます。
是非、ご覧になって参考なれば幸いです。
何か、家の事で気になる事があれば
お気軽にご相談ください。
直接の電話でもメールでも結構です。
事務所電話：０１１－７８８－２０５３
直通電話：０９０－７６４０－４６８４
メール：espas@myad.jp FAX:011-788-2063
ホームページ：http//www.espas.biz
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それ、間違ってます
このブログの私のテーマは
「失敗しない為のリフォーム前の住宅診断」ですが
失敗した電話相談が多いです。
①相談者の方から
「外壁がボロボロになったので直してもらったら、
また、２年ぐらいでボロボロなった？」
私からの質問
「どんな工事をしたんですか？」
相談者の方
「分からないけど、外装材を張っていた？」
私の改修工事から
「外壁がボロボロになった原因は
外装材の経年劣化ではなく、下地に問題がありました」
原因を直さないと同じことの繰り返しです。
リフォームに使ったお金がすべて無駄です。
ボロボロになった原因も調べない、
分からない人は工事をしないでほしい。
そんな人は「云われたとおり、ちゃんとやった」
だから、後は自分の責任ではないという言い分です。
そんな人に頼むのも間違っています。
素人が判断するから、失敗するんです。
素人で分からない人はプロを頼みましょう。
②相談者の方から
「雨漏りがするので直してとお願いしたのに
まったく直っていない？」
私からの質問
「どんな工事をしたんですか？」
相談者の方から
「始めに屋根の板金を張り替えたけど
ダメで外装材を張ったけど、直らない？」
私からの質問
「雨漏りの原因は何だったんですか？」
相談者の方から
「分かりません？
ただ、雨漏りの場所を見て、すぐ工事が始まりました」
私の改修工事から
「柱と梁が腐っていました」
少ない量の雨漏りでも、何度も繰り返すと
木材は腐ります。
１年に１度か2度のわずかな雨漏りでも
１０年も続くと木材は腐ります。
そして構造的な危険、家が倒れます。
見えない処で腐れは進行しています。
私は住宅診断の仕事を始めて、１８年目です。
その前に建築の仕事を２３年やってました。
住宅診断を専門に始めた仕事ですが
多くの診断を依頼された方が
工事もやってほしいという依頼で
改修工事の監理もやるようになりました。
改修工事で私も失敗はありました。
でも、決して逃げることはしませんでした。
最後まで問題はすべて解決してきました。
この改修工事の監理で更に私の診断の技術がアップ。
今年、私は住宅診断の仕事の元年としました。
建築は知識と経験の積み重ねが重要です。
１０年程度の経験では？
ましてや、一般の方が少し建築を知っている程度では？
特に住宅の改修、リフォームは難しいでしょう。
誰に頼むかは難しい判断になるでしょう。
でもご自分が分からなければ、誰かに依頼するしかありません。
みなさんが間違った判断で失敗しないことを願っています。
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施工写真、見たことありますか？
施工写真とは
各工事の工程毎に
工事の内容を撮影するものです。
私は相談を受けた時に
「施工写真はありますか？」とお聞きします。
これまでリフォーム工事ではまったく無し。
新築工事でもほとんど見たことがありません。
図面もない場合もあります。
リフォームでも新築でも
完成してしまえば、中身は分かりません。
勿論、きちんと工事はしていると思います。
建築の依頼主は信頼して、お任せしているから
工事中の写真なんて、不要でしょうか？
工事中の施工写真を見ても
自分は素人だから、分からないしと
お考えですか？
建築会社の方はちゃんとやっているから
施工写真まで撮らないし
何か不具合が出れば、直すし
施工写真なんて、不要とお考えですか？
新築の自分の家がどのように造られているか
基礎、柱、梁、断熱材、防水、防湿・・・・
同じ建物はありません。
工事中、何度も現場に行くことは
難しいと思います。
リフォームで家に住みながら工事をしても
何をやったか分からない。
見積書を見ても分からない。
工事を見ても分からないから
施工写真も不要ですか？
自分の家がどのように造られているか
分かったら、楽しくないですか？
図面が分からなくて
建築用語が分からなくても
写真があれば、分かりやすいですよ。
私は新築工事の検査を依頼された場合は
すべての工事毎に写真を撮影して
報告書として提出させて頂いています。
施工写真は一般の方にも分かりやすいように
A４サイズに数枚の写真を編集して
コメントを付けています。
A4サイズで１００枚ぐらいになりますから
見るのも楽しいですし、分かりやすいです。
枚数を見て、びっくりされますが
とても好評です。
リフォーム工事の施工監理を依頼された場合も
必ず、リフォーム前と施工中、完成写真を
撮って、報告書として提出させて頂いています。
報告書の提出の際は
口頭での説明もさせて頂いており
とても分かりやすいと好評を頂いております。
新築の検査でもリフォーム監理でも
文章だけで、
「しっかり診ましたから大丈夫です」ではなく
分かりやすい写真付きの報告書は
お互いにモヤモヤしなくて、スッキリします。
少し費用は高くなりますが
お住まいの家の事が良く分かります。
お勧めいたします。
ご不明なこと、ちょっと気になる事が
ございましたら、お気軽にご相談ください。
事務所電話：０１１－７８８－２０５９
事務所FAX：０１１－７８８－２０６３
メール：espas@myad.jp
HP:http//www.espas.biz
宮下直通：０９０－７６４０－４６８４
住宅産業はクレーム産業を解消したくて
住宅診断という仕事を初めました。
でも「住宅産業はクレーム産業」という言葉は
住宅業界の中だけと後で知りました。
「クレーム」という言葉自体、良いイメージがありません。
受け取る側は「無理難題を云ってくるめんどくさいお客」という
感情的な先入観で受けるので逃げ腰になり
更に問題が大きくなるケースが多いようです。
でも、お客さんからすると
「期待した結果と違う」という事だと思います。
期待に応えることができなかった
「期待と現実のギャップ」だと思います。
一般的に思われている、クレームとは違うと思います。
受け取る側は
「クレームはお客さんからの贈り物」と考える事は
できませんか？
お客さんに期待されて、仕事を依頼され
そこには信用と信頼があったはずです。
私の経験から、このギャップはちょっとした
ボタンの掛け違いから始まる事が多いです。
起業時はこのちょっとしたボタンの掛け違いを
第三者として、通訳のようなことが出来ないだろうか。
そんな思いで住宅診断の仕事を初めました。
中立な立場で第三者として判断することにしました。
ところがいつしか、建築知識の少ない一般のお客さんを
支援するスタンスが強くなり
業者さんの仕事は原則、受けなくなりました。
どちらの仕事も受けていると信用されないという思い。
実際に一般のお客さんからは
「どうせ、同じ業界だから信用できない」と
云われたこともありました。
その時はやっぱり、そうだよなあと思いました。
勿論、判断は中立でどちらかの味方をする訳はなく
無理難題を業者さんに求めたこともありません。
話し合いが上手くいかない場合は最終は裁判しかなくなります。
本当にそれが両者にとって良い結果になるのだろうか？
そんな疑問を持ちながら、仕事をしていました。
クレームを解決して、みんなが幸せに笑顔になる事が目的です。
それが起業の時の思いでした。それを３年前に思いだしました。
初心に戻って、それを実行しようと決めました。
一方的に一般のお客さんの話を聴くだけでなく
業者さんの話も公平に第三者として聴こうと思いました。
それからは、一般のお客さん、業者さんの両方から
仕事をお受けしております。
ただ、残念ながら、私の考え方と異なる方の
依頼はお断りしています。
みなさんが笑顔になる事が私の仕事です。
何か、家の事で気になる事があれば
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レモン市場？
私は初めて知りました。
「レモン市場とは不良品や欠陥品という意味で
売り手は商品の品質を熟知しているが、買い手は
十分に把握できないような商品の品質についての
情報が売り手と買い手で非対称な市場をさす。
例えば、自動車の中古市場において、中古自動車の
売り手はそれまで乗っていた自動車の性能をよく
知っているが、買い手はすぐにその自動車の性能を
見抜けない。
その為、中古自動車はその性能に見合わない高すぎる
価格で取引される可能性がある」
（ブリタニカ国際大百科事典より抜粋）
このレモン市場は他にもあって
不動産市場もこのように云われているようです。
中古住宅を購入される場合
多くの方は自分で見て、判断され決めておられるようです。
勿論、販売会社からの現地での説明や重要事項説明などを
受けているとは思いますが
建物の性能を理解するのはかなり難しいと思います。
購入後、不具合があったり、欠陥ではないか？と
不安になり、ご相談に来られる方もいらっしゃいます。
今年の４月から、宅建業法が改正、施行されます。
その内容は中古住宅の販売の際
重要事項説明書において、この建物を専門の有資格者が
調査をしたか、否かを告知する義務が必要になりました。
ここで注意しなければならないのは
すべての建物を調査しなければならないのではなく
調査をしたか、否かの義務だけです。
住宅販売会社がどのような対応をするかは分かりませんが
専門の有資格者が調査した報告書があると安心ですね。
専門の有資格者とは建築士であることが前提ですが
更に講習を受け、試験に合格したものだけです。
この制度の資格者を
「既存住宅状況調査技術者」と云います。
似たような名前が多くて、私も混同しま（＾＾）
この資格は私も昨年、習得しました。
ただ、どうもオプション調査項目が気になります。
私はそのオプションは必須と考えており
私の中古住宅診断ではそれをオプションにして
選択する項目ではありません。
つまり、この制度で有資格者が調査をして
報告書の提出があるから安全とは限りません。
調査した内容は記載されていますから
その内容を十分、確認してください。
特に安全に関わる項目です。
少し気になる部分はありますが、
私はこの宅建業法の改正は大きな一歩だと思います。
多くの方がこの制度を知って頂くこと
そして活用して頂くことを期待しています。
トラブルがなくなることを期待しています。
私がこの制度で調査の依頼をお受けする場合は
オプション項目はすべて必須項目になります。
私の中古住宅購入前検査にはオプションはありません。
費用は高くなりますので、ご注意ください（＾＾）
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今年が起業元年
あけましておめでとうございます。
こんなにお正月を休んだのは初めてです。
今日から仕事始めです。
昨年は１１月末に風邪で４日間もダウン。
これまでの人生で初めての事件です（＾＾）
おまけに１２月末にも熱を出し、３日間ダウン。
気持ちは１８年前の起業時と
まったく変わっていませんが
年齢的に体力の低下は現実でした。
今年の目標は体調管理が第一ですが
「筋力アップ」です。
あとは見た目を綺麗にしたいと思っています（＾＾）
定年退職後も生涯現役を目指し起業し
当時は誰もやっていなくて
社会が必要としている仕事は何か？
結果はご存じのとおり
「住宅診断」です。
起業当時はまったく知られていなくて
怪しい仕事のようでした。
（この話はこのブログをはじめた、２０１５年４月に掲載
されています。ご興味のある方は遡ってご覧ください）
今、思えば、起業当時は
この仕事は私にピッタリ、私しかいないぐらいの勢い。
これまでの経験を大いに発揮できる「住宅診断」
でも、当然と云うば、当然ですが
ほとんど仕事の依頼はありませんでした。
今、振り返って見れば
お恥ずかしいぐらいの仕事のレベル。
それでお金を頂くのはどうかと？
笑ってしまうほどのレベルでした。
起業して１８年目、長いのか？短いのか？
分かりませんが
やっと住宅診断の仕事の本当の意味
そして技術も伴ってきたような気がします。
住宅診断という仕事の重大性と責任を痛感しています。
今年は私にとっての「起業元年」です。
気を引き締めて、起業時の思いをあらたに
スタートします。
皆さまからの応援を頂ければ幸いです。
今年も宜しくお願いいたします。
毎週更新しているＨＰの事例をごらんください。
(http//www.espas.biz) ：「住宅診断 エスパス 札幌」で検索
みなさんの参考になれば、幸いです。
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