マンションの専用部分と共用部分の検査
先日、こんな相談がありました。
「マンションに入居して、
もうすぐ、１年を迎えますが
第三者として検査をお願いできますか？」
これはホームページからの
メール相談でした。
私は勝手な思い込みで
専用部分（各戸の部屋内部）だと
勘違いして、メールでお答しました。
そのあとの返信メールで
お問合せの方は管理組合の理事長さん。
「管理組合として共用部の検査を
第三者にお願いしたい」ということでした。
共用部分とは
各戸の部屋内部以外で
マンションの玄関、廊下、屋上、
ベランダ、外壁に関わる部分です。
外部側の窓、玄関ドアの外部分も
これに該当します。
共用部分は各個人が勝手に
使用したり、改修しては
いけないことになっています。
つまり共用部分は
管理組合として維持管理するものです。
今回の依頼は管理組合として
共用部分の検査依頼でした。
マンション販売会社は
各部位、内容に応じて
年数で保証しています。
保証の範囲であれば
販売会社は無償で補修に応じます。
でも、いつまでも永久に無償で
補修してくれる訳ではなく
ある年数が過ぎると有償になります。
これは共用部分も専用部分も同じです。
年数が過ぎてしまう前に
何あれば、無償で補修をしてもらうには
誰がが、指摘しなければなりません。
それは一般の方がするのは
かなり難しいことだと思います。
検査内容について
理事会で事前打ち合わせを
させて頂きました。
共用部の検査は
販売会社、施工会社、管理会社が
してくれれば、おそらく無料でしょう。
そこをあえて
第三者にお金を掛けてでも
依頼するというのは
昨年の横浜のマンションの
問題が大きいようです。
壁や床の亀裂が気になって
管理会社に云ったところ
「それはよくある現象で問題ない」
と言われたそうです。
「でも、やっぱり気になるんです」
ということでした。
更に打合せの中で
専有部分（各自宅）の話にもなり
「やはり個人では
分からない部分があり不安だ」
という、お話もありました。
無料で得られる内容で充分な方は
それも選択です。
少しでも、何か気にあることがあれば
お気軽にご相談ください。
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住宅診断（インスペクション）は不要
ほとんどの方は
住宅診断なんかにお金を
掛けたくないと思われているようです。
私の初回診断料は￥５４，０００－です。
そんな余分なお金があれば
家族と食事をしたり
旅行に行ったりして楽しみたい。
家にお金を掛けるんなら
そのお金で一部屋ぐらいの
クロスを張り替えれます。
お金は楽しいことに使いたいですよね。
取りあえず、家のことは後回し。
チョット気になることもあるけど
まだ大丈夫だろう？
その状態が続くと
家の状態はかなり傷んできます。
どんな状態でも直すことは可能です。
しかし、状態によっては
かなり高額な費用が必要になります。
あと何年かしたら
リフォームするから大丈夫。
その時、リフォーム会社の人は
無料で診断してくれるし、
住宅診断にお金は不要。
リフォーム後のご相談が増えてます。
その時、言われるのは
「リフォーム前に診てもらえば良かった」
「もう少し前に宮下さんを知っていれば」
リフォームで問題が起きる。
リフォーム前より悪くなっている。
リフォームをして家が良くなるはずだったのに？
家族みんなが楽しく、暮らせるはずだったのに？
家のトラブルが家族のトラブルになり
笑顔がなくなります。
私がご依頼を受けて
初めて訪問するときは
みなさん、表情が暗いです。
診断してご説明すると
すべての方が笑顔になります。
私もとても嬉しいです。
私の住宅診断は
現在の状態を検査して
今後の対策もご提案させて頂いています。
私の仕事は診断だけでないところが安心して
頂けるところのようです。
リフォーム会社は工事が目的ですから
診断は無料なんです。
その無料診断って、どうですか？
私の住宅診断の価値がないと思われたら
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リフォームもシロウトには頼まないことです
現在、寒いという相談から
裁判になっている事案が
２件あります。
調査をして意見書を提出して
２年になります。
私は弁護士の補佐として
裁判にも出廷することがあります。
意見書は調査して
寒いという原因を見つけ
改善方法と
改修にかかる費用まで
作成します。
損害賠償請求の根拠を提示します。
裁判になるのは
建築会社が話し合いに応じない
当然、直す意思がない場合です。
この２件は建築会社と云っても
まともな建築知識もなく
呆れる返答ばかりです。
つまりシロウトです。
調査していると
シロウトの工事だと
すぐ分かります。
裁判がある程度進むと
現地調停ということもあります。
現地調停とは
問題になっている建物を
実際に裁判官などが
立ち会って瑕疵部分を
確認することです。
先日、その現地調停があり
４時間にもなる立会検査がありました。
ここでは協議するのではなく
目視で内容を確認するのですが
断熱、気密の基本も分からず
何の説明もできず、
話がまったく、かみ合いません。
さすがに私も聞いているだけでは
意味が分からないので
質問したのですが、
その返答に
アホらしくなって
「それは違います」と
思わず、云ってしまいました。
心の中では
叫んでいました。
（バカか、このシロウト
シロウトが工事するな（怒り）です）
汚い言葉で失礼しました。
何故、こんなシロウトが
１０００万円を超える
リフォーム工事を請けるんだろう？
大手の建築会社で営業をしていた？
建築のある部分の工事をしていた？
建築は見ているだけで簡単に
できると思っているんでしょね。
リフォームは新築より難しいです。
こんな工事は詐欺ですよ。
依頼される方は
いい人みたいだし、
いろいろ要望も聞いてくれて
安心、信頼されて
契約されていると思います。
裏切りですよね。
一番、怒っておられるのは
依頼者のかたです。
被害者です。
このような
トラブルケースは
親戚関係だから
隣人、知り合いの紹介が
多いです。
信頼できる技術があるかどうかは
一般の方には分からないから
信頼できる方の紹介ということで
信頼していると思います。
工事が終わってしまってからでは
トラブル解決は難しいです。
リフォームだからと簡単に考えず
疑問が生じたら
納得するまで確認しましょう。
工事の計画、見積の段階で
ご相談ください。
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予防診療をする歯医者さん
先日、テレビで観たお話です。
みなさんも普通は歯の治療に
保険を使うと思います。
歯の予防診療は保険が使えないので
すべて自費になるそうです。
しかもその診療は１時間ぐらいで
費用は￥10,000～15,000だそうです。
２０年前に始めた頃は
「予防にそんなにお金を掛けて
いられない」とか、
「早く治療してくれ」などと言われ
かなり反発が強かったようです。
二度目からは来ない患者さんもいて
経営的にはかなり厳しかったそうです。
一人一人に丁寧に説明して
続けた結果
今では患者さんが１万人も
いらっしゃるそうです。
この町の人口の１割です。
こちらの歯医者さんで予防診療を
始めた方は、それからは
虫歯が１本もできていないそうです。
予防診療は３か月に一度で
すべて自費ですから、
２０年も続けると１２０万円。
しかし、保険を使って虫歯を
治療しても、ほぼ、同額になるそうです。
幼児の時から始めると二十歳には
虫歯が１本も無いことになります。
それを目指しているそうです。
今はその幼児の患者さんが
１００名を超えているそうです。
現在、この病院には
歯医者さんが６名
歯科衛生士が１１名いるそうです。
そして今では
この病院に全国から
予防診療を学びにくるように
なったそうです。
本来、歯医者は
虫歯を治療するのではなく
虫歯をつくらないようにするのが
仕事だとお話されていました。
私も２０年前から
この歯医者さんに通っていれば、
もう少し、自分の歯が残っていたはず。
残念です。
予防診療は
先ず、始めに
現状の歯の状態をしっかり
検査して
口の中の衛生状態を
管理できるようになってから
治療を始めるそうです。
ここまでなるのに
５回ほど、通院するようです。
そこから治療が始まり
治療が終わると
予防診療をみなさん、
続けられるそうです。
予防に１２０万円を掛けたけど
２０年後に虫歯が１本もないって
素敵ですよね。
何に
何時
お金を掛けるかは
すべて個人の選択です。
現在をしっかり
把握できれば、
未来が分かります。
未来にどう、有りたいかを
決めれば
今、どうすれば良いかは
決まります。
家という資産が
マイナス資産にならない為には
現状を知る、住宅診断は
今さらながらに
重要なことだと思いました。
家は正しく管理すれば
６０年も１００年も住み続けることができます。
孫の代までも使えたら、いいですよね。
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自分で自分を守る時代
新築でも
リフォームでも
中古住宅購入でも
いろんな相談があります。
新築の場合は
少ないですが、設計事務所に
設計を依頼。
そして建築会社に
施工を依頼する。
リフォームの場合は
リフォーム会社に相談して
施工も依頼する。
中古住宅を購入する場合
不動産会社に相談して
物件を見て
仲介契約が多いと思います。
すべて、みなさんが
ご自分で判断して
決めているのが通常だと思います。
医療関係では
セカンドオピニオンという言葉を
聞いたことがあると思います。
ただ、まだ、あまり
一般的に活用されていないようです。
お医者さんは他のお医者さんに
かかるのを嫌がるのではないかと
心配され、セカンドオピニオンを
使わない場合がほとんどだと思います。
建築もよく分からない部分が多くても
他の人に聞いては気を悪くすると
思われ、なかなか、相談できないと思います。
仕事に自信とプライドを持つのは
素晴らしいことだと思います。
でも、それが
依頼者である、みなさんの思いと
異なった場合
みなさんはどうされますか？
専門家が言うのだから
それに従いますか？
チョット、違うと思うけど
信頼して、お任せしたのだから・・・・
ここでいろいろ言って
気分を害されたら、後で困りそうと
何も言いませんか？
何か、質問しても
説明が専門的過ぎて
理解が難しいと思われていませんか？
建物が完成してから
イメージと違う
打合せと違う
それはコミュニケーション不足で
思いが、認識が一致していないことが原因です。
専門的な話は
素人には分からないのだから
それをちゃんと説明しない相手が悪い。
いろいろと不具合が出ているのだから
それを直すのは、あたり前なのに
いろいろと言い訳をして
何もしない。
ほとんどのクレームという状態は
このような場合です。
もっと話がこじれてしまうと
欠陥・瑕疵という状況になってきます。
ここまでくると円満な解決は難しくなります。
そうなる前に
自分を守る為に何らかの手段を
取っておいた方が良いと思います。
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大丈夫だよ？
先日、中古住宅購入前検査を
依頼された方からのお話です。
築２０年以上の建物を購入しようと
検討されていて
知り合いの建築家に聞いたら
「そんなお金を掛けて検査
しなくたって、大丈夫だよ」と
言われたそうです。
どんな根拠があって、大丈夫なのでしょう？
私からみれば、無責任な発言です。
依頼された方は
それでも不安だったので、
私に依頼されたと思います。
私の調査経験からも
大丈夫でない建物もあり
すぐに直さないとならない部分
２～３年はこのままでも
大丈夫という建物もあります。
中古住宅は売買契約になります。
一般の商品を購入するのと同じです。
契約書の中に
「現状渡し」という記載が
ほとんどの場合あります。
現物を見て、買っているのだから
何かあっても、それはすべて
購入者の判断となり
売主は責任がないというものです。
もっとも、ぱっと見では
住宅は分からない部分が多いので
ある一定期間の瑕疵保証はあります。
売主が一般の方の場合で２～３か月
売主が不動産会社の場合で２年です。
多くの場合、不動産会社が仲介で
売主が一般の個人です。
そして多くの方が勘違いされていること
不動産会社が入っているから
大丈夫って？
不動産会社は
建物の売買のプロであって
建築のプロではないという事です。
また、建築のプロであっても
住宅診断のプロでないと
判断できない部分は多いです。
中古住宅を購入後
不具合や瑕疵が分かっても
対応してくれる売主、
不動産会社は
ほとんどありません。
その解決はかなり難しいです。
多くの費用と時間が掛かります。
１００％満足できる解決もありません。
それらの経験から
私は中古住宅の購入前検査を
お勧めしています。
購入前検査ですから
解体調査はできませんから
１００％大丈夫か？
どうかは分かりません。
ご自分でこの家は大丈夫と
判断された方はそれも良いでしょう。
無駄と思われるお金は
掛けない方がいいと思います。
少しでも不安のある方は
住宅診断に少し、
お金を掛けてみませんか。
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コスパって、ご存じですか？
何となく、聞いているし
何となく、使っているけど
何かの簡略した言葉かな？
何でも短くすれば、
いいってもんじゃないですよね（＾＾）
時代の流れについていけてない私です。
私もちょっと不安で
今さら、人に聞けないしと
ネットで調べてみました。
（今は便利ですよね（＾＾）
コスパとは
コストパフォーマンスを短縮した造語でした。
価格と価値（費用と効果）を対比させた度合いで
価格（費用）に対して価値（効果）が高い場合
コスパが良い（高い）というようです。
少し、安心して、コスパを使っ話ができます。
費用が無料の場合は費用は０円ですから
コストが０円ですから
対比できませんから
効果が分かりませんね。
無料でもらったもの
試食も無料ですが
みなさんも何の期待もなく
お試しですから
コスパは考えませんよね。
ネットの時代ですから
情報も無料で手に入ります。
そこに信憑性、信頼性はありますか？
公共の情報であれば
それは信じるかもしれませんが
民間の会社が出している
情報は確認しませんか？
民間の会社は利益が目的ですから
有益な情報はすべて出しません。
次に移行させるための手法です。
よくある無料相談は
公共の場合を除き、すべて
有料につなげるための手段です。
無料相談を活用するのは
いいのですが
いろんな人に無料相談をした結果
どうして良いか、分からなくなりませんか？
誰を信じればいいのだろう？
コスパが良い商品を選ぶのは
みなさんの知識と情報が
判断基準になります。
その知識と情報がない場合
確認したい場合
お店であれば、
そこの店員さんに聞いて
コスパが良いと納得できたら、
購入すると思います。
私も同じです（＾＾）
では形のないもの
情報の場合は
まずはネットで検索しますよね。
住宅の困ったは
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