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築45年でコンクリートが崩落する?

これは先日起きた

札幌の宮の沢ハイツの崩落事故の話です。

普段、一般の方が見ない場所が放置された結果です。

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私のホームページの診断事例↓ (写真付きで)

住宅診断なら札幌市の【エスパス一級建築士事務所】| 住宅診断の事例紹介

でもコメントさせて頂いております。

 

私も40年ほどの建築経験がありますが

これほどの崩落は初めて見ました。

元の形がまったく分かりません。

 

近くまで行って見ることができませんので

詳細は分からず、原因を特定することはできません。

 

推定ですが、

鉄筋コンクリートの屋根庇の根本部分が

破壊されて、屋根庇が折れ曲がったようです。

 

原因も推定ですが、

何故?コンクリートが破壊されたのか?

一般地にはない、寒冷地だけの特有の現象

「凍害」によるものと思われます。

 

築45年で通常の経年劣化だけで

これほどのコンクリートの破壊は起きないです。

 

築45年経過後の破壊ですから

設計による構造上の設計ミスや

施工不良による原因は考え難いと思われます。

 

私が考える最も大きな原因は

「メンテナンス不良」です。

そして定期的な建物検査がされていなかったことです。

この説明はメルマガでも書かせて頂いております。 

ハウスドクターの住宅診断レポート

 

「メンテナンス不良」による破壊は

木造の戸建て住宅でも起きています。

それを知らないで住んでいることもあります。

 

劣化の大きな要素は「水」です。

 

雨漏りが長年続いているけど

大きな雨漏りでないから、そのまま。

 

天井、壁にシミがあるけど

その内、クロスを張り替えれば、大丈夫。

 

床が少しフワフワしている感じだけど

落ちることはないだろう。

 

これらの表面に現れてきた小さな現象は

見えない部分で大きな劣化が進行している

可能性があります。

 

表面の現象だけで判断をするのは難しいです。

 

でも私はこれまでの多くの住宅診断と

改修監理の経験から想像がつきます。

 

「大丈夫」と思わないで

安心して長く家に住み続けるための

「住宅診断」をされてみてはいかがですか。

 

 

直通電話:090-7640-4684

事務所電話:011-788-2059

FAX:011-788-2063

メール:espas@myad.jp

 

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原因は正しく診断されていないからです。

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建築は分からないから

 結局、現状把握から工事まですべてお任せ

 実際にどんな工事をしたかも分からない?

 

私の仕事はみなさんが

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維持する為のお手伝いをすることです。

 

私の住宅診断の仕事も17年目を迎え

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 住宅診断なら札幌市の【エスパス一級建築士事務所】| トップページ

建物管理責任はすべて所有者です

建物が原因で第三者に被害を与えた場合

すべては所有者の責任になります。

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先週からテレビニュースで話題になっている

札幌市西区の宮の沢ハイツの屋根庇の崩落」

状況についてはホームページの住宅診断の事例紹介にあります。

住宅診断なら札幌市の【エスパス一級建築士事務所】| トップページ

 

分譲マンションの場合は管理組合(区分所有者)が

第三者への補償責任を負います。

 

今回の宮の沢ハイツは賃貸マンションなので

現在の所有者が補償責任を負います。

 

屋根庇の崩落でかなり大きなコンクリートの塊が

落下したようですが、幸いケガ人をいなかったようです。

あの状況を見るとこれはほとんど奇跡に近いです。

 

ただ、現在でも崩落の危険があり

賃貸で入居されている方も危険な状態です。

 

改修工事をするのしても

入居されている方が居れば危険なので

全員の避難が終わらないと着手できないと思います。

 

マンションの所有者からは一時避難の費用として

1世帯、1日、1万円で10日間の提示があったようです。

23世帯が対象でこの費用だけでも、230万円になります。

 

入居の方からは、本当に10日間で改修工事ができるのか?

改修工事後は戻って、安心して暮らせるのか?

先日、行われた住人説明会では明解な回答はなかったようです。

 

このような屋根庇の崩落は私はこれまで見たことがありません。

 

築45年と古い建物ですが、古いというだけで

これほどの状態になる事はないと思います。

 

私はメンテナンス不良が原因と考えています。

鉄筋コンクリートであってもメンテナンスフリーはありません。

 

これって、マンション所有者だけの話ではないのです。

 

戸建ての住宅でも

基礎に亀裂が起きて、家が傾いてきた

屋根が崩れてきそう

外壁が剥がれ落ちてきた

 

これが原因で近くにいた第三者にケガを負わせたら

大変なことになります。

それは自分の家族の場合も考えられます。

 

他人事ではないのです。

 

メンテナンスは重要です。

必ず、必要なことです。

早めに現状を把握してメンテナンス計画をたてましょう。

 

 

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住宅診断の基本

私の住宅診断の基本は

「原因は目の前で診る」

あたり前でしたか?

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リフォームを業者さんに依頼すると

勿論、見に来ると思います。

 

ご依頼内容を聞いて

その部分を中心に状況を確認して

そして見積提出するのが

一般的な流れです。

 

見積が出来る方は

それなりに経験がないと出来ません。

 

経験があるので

ある程度の建物の造りを理解して

現象から状態を判断していると思います。

 

工事をするのが前提ですから

見積までは無料が通常です。

建築業界のあたり前として

状態を診るのは無料となります。

 

私の住宅診断は

このあたり前に逆行しています。

診断が有料ですから。

 

現象だけを見て

状態を推定で判断して

リフォーム方法を決めて

金額を提示することは可能です。

 

経験と知識が豊富な方は可能です。

 

でも、それではほとんどが推定なので

間違った方法をやったり

工事金額が大幅に増えたりします。

 

結果として

問題が解決しない場合もあります。

 

「診断なくして処方なし」

表面の現象を診て

原因をどこまで確定できるかです。

 

私は可能な限り、近くで(解体しない範囲で)

現象の裏側、内部を診ています。

 

小屋裏はあまり入るスペースがありませんが

床下は結構、入る事が来ます。

 

床下には沢山の情報があります。

その貴重な情報を目の前で確認したくて

1時間も入っていることがあります。

 

たまにお客さんから

「大丈夫ですか~?」と

声を掛けられることもあります。

 

現象から原因を確定できれば

改修方法に大きな間違いはありません。

原因を直せれば、問題は解決します。

 

現在は診断時間に制限はありません。

しっかり問題点を把握したいからです。

 

建築業界のあたり前は

あまり上手くいかない場合もあります。

 

私は住宅診断を専門に16年、

診断数2000件の実績があります。

 

まだまだ、知られていませんが

住宅診断があたり前になるように

普及活動も頑張りたいと思います。

 

価値がありそうだなあと思われた方は

先ずはお気軽にご連絡ください。

直通電話:090-7640-4684

 

 

 

 

FBで全国と繋がると共通の疑問が?

フェイスブックでは宮下悟以外に

エスパス1級建築士事務所とし

住宅診断の情報も投稿しています。

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そこで繋がった住宅診断をされている方からの疑問?

 

「私の処へは中古住宅購入後の依頼が多いし

 費用を聞くと検討します」と言い、

そのまま、終わることも多いようです。

 

何故?購入前ではないのだろうか?
依頼されないのは費用が高いのだろうか?

私も同じような疑問を持っています。

 

購入後の診断依頼を私の処へされる方は

大きな問題をかかえている場合です。

ですから、更に詳細調査が必要になり

費用も更に掛かる場合があります。

 

ただ詳細調査をする場合は

法的対処が可能な場合になります。

つまり裁判をやって勝てる見込みがある場合。

故にこの判断は弁護士も入って検討します。

 

一般の方は建物に欠陥、瑕疵があれば勝つのは

当然だと思われるかもしれませんが

法律の世界は別次元のもので

解決には凄くハードルが上がります。

 

新築のような請負契約ではなく中古住宅は売買契約です。

その建物を見て買っているので

普通に商品を買うのに近いものがあります。

その割には高額ですけど。

 

裁判には多くの時間と多額の費用が掛かります。

和解、判決までは早くても2年

裁判費用は100万円以上掛かります。

それでも100%満足する結果は得られない事が多いです。

 

1000万円以上もする家の購入で

その1%程度の費用を掛けるのは無駄でしょうか?

 

そんな調査費用を掛けるぐらいなら

新しい家具が買えると思われているでしょうか。

 

不動産会社が販売、仲介しているから

プロが関わっているから、大丈夫と思われていませんか。

 

不動産会社は販売、仲介のプロであって、

建築のプロではありません。

 

勿論、自分で見て、購入して何の問題もない方も

たくさん、いらっしゃると思います。

どのように判断されるかはすべて自分しだいです。

 

中古住宅は新築住宅とは違い

メンテナンスの時期も早いです。

購入後、すぐにメンテナンスも必要かもしれません。

 

少しでも不安のある方は

購入前に専門の住宅診断をされた方がいいと思います。

購入前ですから、持ち主の方の承諾がないと

調査をすることはできません。 

 

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伝える・・・と・・・伝わる

先日、大学の授業の中でお話させて頂きました。

建築の大学3年生の授業でした。
(fecebookに写真をアップして頂きました)

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テーマは「建物トラブルの対応」

私は大手の建築会社にも勤めていないし、

有名な建築家でもないので

(突然、話を始めても、誰?この人?)

 

先ずは自己紹介

16年前に住宅診断という事業で起業し、

テレビに出演していなければ

今はこの仕事をしていなかったでしょうというお話を。

 

次に

大学ではあまり木造の住宅の勉強はしないだろうと思い。

施工中の写真を使い

基礎工事から、上棟、屋根板金、外壁の造りを説明。

 

そして本題のトラブルの事例を写真を使ってのお話です。

資料は以前から使っている司法修習生の選択研修で

使用しているものをアレンジしました。

(使いまわしですみません)

法律のお話は軽くして、事例写真をたくさん、見て頂きました。

 

私のお話は60分、その後は質疑応答で30分。

私としては、あっという間の90分でしたが

うまく伝えることが出来ただろうか?

少し、不安でした。

 

後日、生徒さん達から感想を頂いきました。

感想の内容を抜粋して、要約してみました。

・自分の家も診断しておきたい

・木材の乾燥収縮もトラブルの原因になるとは驚きです

施工ミスなのか?経年劣化なのか?メンテナンス不足なのか

 素人には判断が難しいです

欠陥住宅とメンテナンス不良は大きな違いが売り手の責任

 なのか、買い手の責任なのかは原因をしっかり分析する

・教科書には書かれていない実務経験からのお話、興味深かった

・住宅診断ということで起業から生計をたてるまでの流れが

 興味深く、これからの将来を考える上で考えさせられました

・中古住宅流通が良くなり空き家問題が解決されればいいです

 

凄く嬉しかったです。

だって、私が伝えたかったことが

みなさんに伝わっていました。

 

思いが伝わるって

こんな素敵なことはありません。

最高に幸せです。

ありがとうございます。

 

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中古住宅販売における第三者のインスペクション

中古住宅販売の際

売主は第三者のインスペクション(検査)を

受けたか、否かの表示をするようになるそうです。

少し進歩したと思います。

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しかし、これは第三者のインスペクションをする義務を

負わせるものではなく、受けたか、否かの表示だけの事です。

 

また、第三者のインスペクションをしてあっても

その内容をしっかり、確認しないと意味がありません。

 

先日、行った勉強会で参加の方から質問がありました。

「ちゃんとしたインスペクションをしてもらうには

誰に依頼すれば、いいのですか?」

 

最近、建築業界ではインスペクションが少しブームです。

正確に言えば、インスペクションの資格を与える為に

いろんな団体が講習会を実施しています。

 

検査内容や費用については各団体で決めているようです。

形だけのインスペクションになる事が心配です。

 

では、どのようなインスペクションが必要かです。

 

私のホームページでは住宅診断の事例紹介を

毎週更新していますが、その中に

「リフォーム?どう直そうか?」といテーマで

①~⑧を掲載しています。

これはリフォームが前提の診断でしたが

中古住宅の購入前検査と同じ内容です。

 

私はこれら、すべてが重要と考えていますが

建物の安全を判断する上で特に必須なのは

「④家の傾き」と「⑧床下」です。

http://www.espas.biz/info/detail.cgi?res=0&code_key=%ba%cc&number=361

この検査は測定器具を使うことと

床下に入るので時間も掛かります。

 

現在のインスペクションでは、

この二つを含まないケースが多いようです。

時間が掛かるから

検査費用が高くなるから

という理由で省いては危険です。

 

みなさんがインスペクションを依頼する判断基準は

本当の第三者の検査なのか?

建物の安全性を確認できる検査なのか?

決して、時間とお金で判断しないことをお勧めします。

 

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